家の売却査定を依頼する前に準備・確認しておくこと
家の査定を依頼するときの１つ目のコツは【査定を受けるための準備をしっかり行うこと】
最初に査定依頼の前に準備・確認しておくべきことを紹介します。
①住宅ローン残高の確認
住宅ローンが残っている人は、現時点の住宅ローン残高を確認するようにしてください。
銀行に言うと、住宅ローン残高の残高証明書を発行してくれます。
住宅ローンは、売却時に残債を全額一括返済することになります。
売却価格を決める上で重要な情報ですので、査定を依頼する前に正確な数字を把握しておきましょう。
②書類の有無の確認
家の売却では買主へ引き渡す書類が必要となっていきます。
査定を依頼する前に、以下のような書類があるかどうかを確認するようにしてください。
査定前に必要書類な書類
戸建
- 土地の実測図
- 土地の境界が確認できる資料
- 越境の覚書(あれば)
- 建物の設計図書(確認申請図または竣工図等の建物図面)
- 建築確認申請書および建築確認済証
- 検査済証
マンション
- 分譲時のパンフレット
- 管理規約
- 使用細則
なお、上記の書類がないと査定や売却ができないということはありません。
不動産会社から書類の有無を確認されますので、無い場合には無いことを伝えるようにしましょう。
③売却時期と目標額の設定
査定を依頼する前に、売却時期と目標額については、ある程度設定しておきます。
売却時期と目標額は、査定の依頼時に不動産会社へしっかりと伝えるべき内容です。
不動産会社に伝えるべき内容については、「3-1. 希望はきちんと伝えること」にて解説します。
売却時期に関しては、売却は標準的な販売期間が3ヶ月、売買契約から引き渡しまでの期間が1ヶ月となります。
最短でも4ヶ月は時間がかかると思ってください。
また、売却価格の目標額についても、ある程度決めておきます。
特に、住宅ローン残債が残っている人は、少なくとも住宅ローン残債以上の価格が目標額となります。
④戸建ては修繕履歴の確認
戸建てを売る場合には修繕履歴を確認しておきます。
修繕履歴とは、「シロアリ予防」や「外壁塗装」など、定期的に行った維持修繕を指します。
定期的に行ってきた維持修繕は、建物価値を維持する行為ですので、買主や不動産会社に対し大きなアピールポイントとなります。
「いつどのような修繕を行ったか」については、しっかりとまとめておきましょう。
⑤土地は境界と利用履歴の確認
戸建ての売主は土地の境界と利用履歴について確認をしておきます。
マンションは、境界や利用履歴についてマンションディベロッパーが土地を購入する時点で明確にしていますので、対応は不要です。
土地の境界が未確定の場合には、査定時にその旨を伝えてください。
未確定の場合には引き渡しまでに境界の確定を行います。
また、土地は過去の利用履歴によって土壌汚染や地中障害物がある可能性があります。
査定の際、不動産会社が利用履歴を聞いてくることがありますので、知っている範囲で回答できるようにしておきましょう。
⑥片付けやハウスクリーニングは不要
査定時に片付けやハウスクリーニングは不要です。
不動産会社は、引き渡し時の「がらんどう」の状態を前提に査定しますので、片付けやハウスクリーニングの有無によって値段が変わることはありません。
ただし、内覧の前には片付けはしておくべきです。
内覧とは、販売活動期間中に購入希望者へ家の中を見せる行為です。
購入希望者は、中古物件を見慣れていない一般人ですので、片付けの状況によって印象が左右されてしまいます。
お金をかけてハウスクリーニングをする場合には、査定前ではなく、内覧前にするのが良いでしょう。
⑦希望はきちんと伝えること
査定依頼時には、売主であるあなたの希望はきちんと伝えるようにしてください。
売主の希望としては、例えば以下のようなものがあります。
- いつまでに売って欲しい
- いくら以上で売って欲しい
- 売却を近所の人には知られたくないので広告はしないで欲しい
- 問題個所を修繕せずにこのまま買ってくれる買主を探して欲しい
- 手残りがいくらになるも算出して欲しい
- 連絡は全てLINEでやって欲しい
重要な希望事項としては、「売却時期」と「価格」です。
前述のように、売却には少なくとも4か月程度(販売期間3ヶ月＋契約から引き渡しまで1ヶ月)はかかりますので、売却活動期間が4ヶ月よりも短い場合（早めの売却を希望する場合）には、特にその旨をきちんと伝えるようにします。
価格については、必ずしも希望通りにはなりませんが、とりあえず希望だけは伝えておくようにしてください。
特に希望がない場合には、「なるべく高く売ってください」と伝えるのが良いです。
その他、近所のトラブルや離婚等による売却で、売却のことを他人に知られたくない場合には、その旨を伝えるようにしてください。
気になることがあれば相談し、自分の希望をハッキリと伝えるようにしましょう。
⑧建物のセールスポイントは必ず伝えること
古い家であっても、耐震改修等を行っている場合には、セールスポイントになりますので必ず伝えるようにします。
特にセールスポイントとなり得る情報としては、以下のような内容です。
【セールスポイントとなる価値ある情報】
- 建物状況調査(インスペクション)の結果報告書
- 既存住宅に係る建設住宅性能評価書
- 耐震診断結果報告書
- 瑕疵保険の保険付保証明書
- 建築士法第20条第2項に規定する証明書(構造計算書)の写し
- 耐震基準適合証明書の写し
- 住宅耐震改修証明書の写し
- 固定資産税減額証明書の写し
- 増改築等工事証明書の写し
昭和56年(1981年)5月31日より前に新築工事に着手している建物は旧耐震基準の建物となります。
しかしながら、旧耐震基準の建物でも新耐震基準に適合していると、その家は購入者が住宅ローン控除を利用することができます。
また、購入者の負担する不動産取得税や登録免許税の軽減措置もあります。
特に、木造の戸建住宅なら築20年超、鉄筋コンクリート造のマンションなら築25年超の建物の場合、新耐震基準に適合している書面があるかどうかで住宅ローン控除の適用の可否が決まります。
不動産会社は査定時には謄本で築年数を確認してきます。
例えば、耐震基準を満たしている建物であるにも関わらず、不動産会社に何も言わないままでいると、査定価格が下がってしまいます。
新耐震基準への適合や住宅性能評価の取得等は、不動産会社に伝えないと分からない内容です。
このような良い内容は広告へも載せることができるため、買主に対する効果は抜群です。
建物に関して、第三者による公的な証明書を取得している場合には、特に価値がありますので、査定時に必ず不動産会社にアピールするようにしましょう。
⑨瑕疵(かし)は正直に伝えること
家の瑕疵（かし）は正直に伝えてください。雨漏りや壁のひび割れなど、家の瑕疵保証は査定額に影響しますが、隠してもいずれ見つかってしまうものです。
不動産売却における瑕疵とは、住宅や土地が通常有すべき品質を欠くことをいいます。
瑕疵には、「物理的瑕疵」、「法律的瑕疵」、「心理的瑕疵」、「環境的瑕疵」の4種類があります。
物理的瑕疵
建物の雨漏り・シロアリ・家の傾き、土地の土壌汚染・地中障害物等
法律的瑕疵
法令等の制限により取引物件の自由な使用収益が阻害されているもの
心理的瑕疵
取引物件で過去に自殺や殺人事件、火災、忌まわしい事件、事故などがあり、心理的な面において住み心地の良さを欠くもの
環境的瑕疵
近隣からの騒音、振動、異臭、日照障害、近くに反社会的組織事務所があり安全で快適な生活が害される恐れが高いようなもの
売主は、売却後、瑕疵担保責任という責任を負います。
大森山王エステートは大田区大森を中心とした不動産会社です。
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