冬になると給湯器の故障連絡が増え、退去の申し出も重なる。大田区で賃貸経営をされているオーナー様から、毎年この時期にうかがう悩みです。私たち大森山王エステートは、大田区で40年の実績を持つ地域密着型の不動産会社です。2026年秋の時点で、設備更新に使える制度は国と東京都に動いています。それぞれ期限と申請の順番が決まっているため、年内から着手できる進め方を具体的に整理します。
この冬に動かすのは「国の給湯器」と「都の断熱」の2本
大田区の住宅リフォーム助成は、貸している部屋には使えません
よくある誤解をひとつ解いておきます。大田区の住宅リフォーム助成は、対象外工事として「所有している賃貸用アパート等の改修」を明記しています。申請者の要件も「令和8年1月1日時点から助成決定日まで、工事対象住宅に継続して居住する区民」です。つまり、オーナーが空室を直す目的では使えません。ご自身が住む住戸部分は要件を満たせば対象ですが、賃貸経営の設備更新は別の制度で考えます。
賃貸オーナーが使えるのは、国と東京都の2つです
ひとつは国の「賃貸集合給湯省エネ2026事業」で、給湯器の交換に1台5万円から7万円が出ます。もうひとつは東京都の「賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進事業」で、窓やドア、断熱材の工事費の3分の2が助成されます。共通するのは、どちらも予算上限に達した時点で受付が終わること、そして登録を受けた施工会社を通さなければ使えないことです。順番としては、冬の故障リスクが高い給湯器を先に、工事に手間のかかる窓を繁忙期の後に回すのが現実的です。
給湯器：国の「賃貸集合給湯省エネ2026事業」を冬前に使い切る
1台5万円から7万円、既存の賃貸集合住宅が対象
既存の賃貸集合住宅で従来型給湯器を省エネ型（潜熱回収型のエコジョーズ・エコフィール）に交換するオーナー等が対象です。1棟に賃貸住戸が2戸以上あること、建築から1年以上経過しているか入居実績があることなどが条件になります。補助の基本額は、追い焚き機能なしが1台5万円、追い焚き機能ありが1台7万円で、上限は1住戸につき1台まで。追い焚き機能なしの機種で、共用廊下を横断するドレン排水ガイドの敷設工事を伴う場合は1台3万円が加算されます。単身向け1Kが並ぶ大田区の築古アパートが、まさに想定された建物像です。
申請するのはオーナーではなく、登録事業者です
補助対象者はオーナー等ですが、交付申請を行うのは事務局に登録した「賃貸集合給湯省エネ事業者」で、オーナーが直接申請することはできません。見積もりの段階で、その施工会社が登録事業者かどうかを確認してください。工事請負のほかリース契約も対象です。対象となる着工日は2025年11月28日以降、遅くとも2026年12月31日までとされており、契約より前に着工した工事は対象外です。
予算の消化は10月時点で約57%
公式サイトの公表値では、2026年10月15日時点で予算に対する補助金申請額の割合は約57%（概算値）でした。予算上限に達し次第、受付は終了します。交換依頼は11月以降に集中し、職人と機器の手配も冬が最も混み合います。年内の工事なら、10月中の見積もり取得が実質的な締切です。
窓と断熱：東京都の助成で工事費の3分の2が戻ります
内窓1戸24万円の工事が、実質8万円になります
東京都は、賃貸住宅を1棟で所有するオーナーが窓・ドア・断熱材の工事を行う場合に、その費用の3分の2を助成しています。制度の名称は「賃貸住宅の断熱・再エネ集中促進事業」、窓口は東京都環境公社（クール・ネット東京）です。1戸あたりの上限は、窓が30万円、玄関などのドアが27万円、壁・床等の断熱材が60万円。たとえば内窓を1戸24万円で設置した場合、16万円が助成され、実際の負担は8万円まで下がります。使える製品は国の先進的窓リノベ事業などに登録されたものに限られるため、商品選びは施工会社と相談してください。
工事の前に「省エネ診断」を受けるのがセットの条件です
この助成は、断熱工事だけを単独で申し込むことができません。建物のエネルギー消費性能を評価する省エネ診断を受け、その結果を国の表示制度に沿ったラベルにすることが条件になっています。診断の費用は1棟120万円、診断に使う現況図面の作成は1戸10万円を上限に、いずれも全額が助成されます。出来上がったラベルは「この部屋は冬に寒くない」と客観的に示す資料になります。大森・山王の高台など風当たりの強い立地では、内見時の体感差が申込率に表れます。
最大の落とし穴は「申し込む前に契約・着工しない」
宅地建物取引士の立場から、この制度でいちばん事故が起きやすいのは金額ではなく順番だとお伝えしています。まず事前申込を行い、受付が完了してから施工会社と契約する。この順番を逆にすると、同じ工事をしても助成はゼロになります。令和8年度の事前申込は令和9年3月31日まで（申込総額が上限に達した時点で終了）、工事完了後に出す交付申請兼実績報告も令和9年3月31日が期限です。「良い職人が空いたから先に着工」が、そのまま数十万円の取りこぼしになります。
6戸アパートで試算する、この冬の実行計画
モデルケース：築25年・1K6戸・家賃8.5万円
仮に給湯器を6台交換し（1台20万円＝120万円）、追い焚きなしで1台5万円の補助を受けると、補助額は30万円、自己負担は90万円です。あわせて内窓を6戸に設置すると（1戸24万円＝144万円）、助成額は96万円、自己負担は48万円になります。両方で工事費264万円、助成等126万円、自己負担138万円です。内窓で1戸あたり月2,000円の賃料上乗せが通ると仮定すれば年14.4万円となり、窓の自己負担48万円は3年半弱で回収できる計算です。なお修繕費か資本的支出かの判断は個別事情によるため、税務処理は税理士にご確認ください。
10月から3月までの進め方
順番はこうなります。10月中に給湯器の設置年・号数・追い焚きの有無を棚卸しし、登録事業者へ見積もりを依頼。11月から12月に交換し、国の事業の期限に間に合わせます。並行して12月から1月に都の事業へ事前申込を行い、受付完了を待って契約します。窓の工事は入居者が入れ替わる2月から3月の退去後に合わせると、在室工事の調整が不要です。
設備更新だけで空室が埋まるわけではありません
私たちの実感として、設備を新しくしても賃料設定と募集条件が相場からずれていれば決まりません。設備更新は「同じ賃料帯で選ばれる確率を上げる」施策であり、賃料を上げる根拠に使うなら周辺の成約事例との突き合わせが先に必要です。投資回収の考え方は入居期間が延びる設備は？賃貸オーナーの省エネ改修ROIで整理しています。
まとめ：国と都の期限から逆算して動く
2026年冬に賃貸オーナーが使えるのは、国の給湯器交換の補助と東京都の断熱改修の助成です。国の事業は2026年12月31日までの着工、都の事業は事前申込が先という順番の制約があり、どちらも予算上限に達した時点で終了します。まずは給湯器の棚卸しから始めてください。棟ごとの優先順位づけや工事後の賃料見直しは大田区の賃貸管理でご相談を承っています。大田区の不動産について、売却・購入も含めた判断材料が必要な場合もお気軽にお問い合わせください。