大森や蒲田で築30年、40年の中古住宅を見ていると、価格の安さに心が動きます。同時に気になるのが「買った後、修繕にいくらかかるのか」ではないでしょうか。この金額は、契約前に見積もることができます。
この記事は、大田区で築古の戸建て・マンションの購入を検討している方に向けたものです。購入前の建物調査（ホームインスペクション）の費用は、国が示す目安で6万円程度から。この出費で、次の3つができるようになります。
- 買ってから発覚する修繕費を、契約前に把握する
- 修繕費の見積もりを根拠に、価格を交渉する
- 引渡し後の欠陥に備える保険や、区の助成につなげる
私たち大森山王エステートは、大田区で40年にわたり売買・賃貸・管理に携わってきた地域密着型の不動産会社です。建物調査を入れたお客様ほど、購入後の見通しを立てやすくなっています。
なぜ買う側が、自腹で調べるのか
個人が売主の中古住宅では、「契約不適合責任は免責」といった特約が一般的だからです。引渡し後に雨漏りが見つかっても、自己負担になります。売主が不動産会社なら2年以上の責任を負いますが、個人間の売買は別です。築古ほど、この差は大きくなります。国の調査では、建物状況調査を実施した人の78.5パーセントが満足と回答しています。
ホームインスペクションは「建物状況調査」のこと
不動産会社がすること、あなたが決めること
ホームインスペクションは、宅地建物取引業法では「建物状況調査」と呼ばれます。2018年4月1日施行の改正宅建業法で、仲介する不動産会社に次の3つが義務づけられました。
- 媒介契約のとき、調査する建築士を紹介できるかを書面に書く
- 重要事項説明のとき、調査結果の概要を買主に説明する
- 契約成立のとき、売主と買主が確認した建物の状況を書面で渡す
一方、調査を実施するかどうかは任意です。売主が売却前に行うことも、買主が購入前に行うこともできます。費用は依頼した側が払います。
建築士が見るのは、骨組みと雨漏りの2か所です
- 建物を支える骨組み（構造耐力上主要な部分）…基礎、壁、柱、小屋組、土台、筋かいなどの斜材、床や屋根の版
- 雨漏りを防ぐ部分（雨水の浸入を防止する部分）…屋根、外壁、そこに付く戸や枠などの建具、屋内の雨水排水管
調査を行うのは、国の登録を受けた講習を修了した建築士（既存住宅状況調査技術者）です。目視や計測が中心で、壁を壊して中を見るものではありません。
買主が注意すべき点は、2つあります
ひとつは、この調査が建物の欠陥（瑕疵）の有無を判定するものでも、欠陥がないことを保証するものでもないこと。もうひとつは報告書の日付です。重要事項説明の対象になるのは、調査の実施から1年を経過していないものです（鉄筋コンクリート造などの共同住宅等は2年以内）。
大田区の築古物件で、特に目を向けたいところ
築年の節目は、1981年6月と2000年6月の2つです
| 建築時期 | 位置づけ | 重点的に見たいこと |
|---|---|---|
| 1981年5月以前 | 旧耐震基準 | 耐震診断の結果、補強工事の履歴 |
| 1981年6月〜2000年5月 | 新耐震だが2000年基準より前（木造） | 接合部の金物、耐力壁の配置、基礎と地盤 |
| 2000年6月以降 | 2000年基準（木造） | 維持管理の履歴、雨漏りの形跡 |
2000年6月1日施行の改正で、木造住宅の接合部・耐力壁の配置・基礎の決まりが具体化しました。大森西や蒲田、池上には、この年代の木造が多く残ります。
擁壁のある敷地は、建物より先に足元を見てください
山王や田園調布、馬込は起伏があり、擁壁を伴う敷地が珍しくありません。東京都建築安全条例では、高さ2メートルを超えるがけの近くに建てる場合、がけの高さの2倍以内が規制の対象です。既存の擁壁は検査済証の有無にかかわらず安全性の判断が必要です。建物状況調査は擁壁を判定しません。詳しくは大田区の崖地・擁壁物件｜売る前に確認したい3つの規制をご覧ください。
雨漏りの形跡は、報告書でしか見えません
内見で見えるのは晴れた日の姿だけです。多摩川沿いや呑川の流域では豪雨時の対策も気になります。報告書では次の点に目を通してください。
- 屋根や外壁のひび割れ、サッシまわりのシーリングの劣化
- 室内の雨染み、小屋裏や床下の蟻害の痕跡
物件資料の「建築年月」と擁壁の有無を先に確認してください。この2つで重点箇所が決まります。
調査結果を、お金の判断につなげる
検査に通れば、既存住宅売買瑕疵保険が使えます
引渡し後に見つかった欠陥の補修費用などを補償する任意の保険です。対象は骨組みの不具合と雨漏りです。新耐震基準等への適合など一定の要件を満たし、引渡し前の検査に通れば加入できます。検査は買主からでも申し込め、建物状況調査と併せて受けられます。売主の免責特約に対する、実質的な受け皿です。
住宅ローン減税では、昭和57年1月1日が境目です
登記簿上の建築日付がこの日以降なら、新耐震基準に適合する住宅とみなされます。それより前の建物では、耐震基準適合証明書や既存住宅売買瑕疵保険の付保証明などが別に必要です。
令和8年度税制改正で、適用期限は令和12年12月31日までの入居へ延長されました。省エネ性能の高い中古住宅は借入限度額が上がり、控除期間も13年に拡充されています。宅地建物取引士として申し上げると、書類の要否は契約前に確かめる項目です。ただし税額の計算は税理士にご相談ください。
区の耐震助成が使えるのは、引渡しを受けたあとです
大田区の助成は、建物の所有者が申請する制度だからです。対象の目安は2000年6月の建築基準法改正より前に建てられた建築物で、区の診断士による耐震診断には延床面積に応じた定額助成（15万〜20万円）があります。申請するのは所有者になったあなたで、工事の契約前に手続きします。最新の条件は区の防災まちづくり課にご確認ください。
いつ、誰に頼むか
あなたが動くのは、購入申込のあと、契約の前です
買主が調べる場合、他人の所有物なので売主の承諾が要ります。物件を押さえてから契約までの間が現実的でしょう。調査は1〜3時間程度で終わります。検討期間が短い物件ほど、申込の段階で調査の意思を伝えてください。
調査する人は、買主の側から選んでください
仲介会社に紹介を頼めますし、国土交通省の「既存住宅状況調査技術者検索サイト」で自分で探すこともできます。宅地建物取引士としてお伝えしたいのは、媒介契約書面には紹介の有無が書かれ、紹介しない場合はその理由も記載される点です。理由に納得できるかが分かれ目です。相場観とあわせて検討したい方は、大森・山王で中古マンションを買う｜2026年夏の相場の見方も参考になります。
まとめ
買主がインスペクションを入れる意味は、引渡し後に自己負担となる修繕を契約前に把握し、手を打てることにあります。6万円程度の出費で、やめる・値引きを求める・保険で備えるという3つの選択肢を持てるかが分かれ目です。進め方は次のとおりです。
- 物件資料で建築年月を確認し、1981年6月と2000年6月の節目と照らす
- 購入申込の段階で、調査を依頼する意思を担当者に伝える
- 報告書をもとに、瑕疵保険・減税の書類・区の耐震助成を引渡し前後の予定に並べる
大田区での物件購入について具体的な物件でご相談いただければ、調査の段取りまで含めてお手伝いします。大田区の不動産のことは、お気軽にお問い合わせください。